Almere haven

Bouwkundig voorbehoud per 1 februari 2018 in de standaard koopovereenkomst voor woningen

Op de overspannen huizenmarkt komt het niet zelden voor dat, als de potentiële kopers met z’n twintigen door een woning lopen, ter plekke biedingen worden gedaan, boven de koopprijs. Dat is een manier, en in de randstad zelfs de enige manier, om een nieuwe woning te bemachtigen. Toch is het belangrijk dat kopers zich realiseren dat een woning behept kan zijn met gebreken of dat sprake kan zijn van achterstallig onderhoud, waardoor de koop wel eens veel duurder zou kunnen uitpakken dan beoogd. Voor die gevallen is het bouwkundig voorbehoud een uitkomst.

Partijen zijn bij het aangaan van een koopovereenkomst vrij om te bedingen wat zij willen. Toch wordt bij de aankoop van een woning veelal gebruik gemaakt van een standaard NVM-, of VBO- koopcontract. Voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst is het niet ongebruikelijk dat door de koper een bouwkundige keuring wordt uitgevoerd, zodat aan de zgn. onderzoeksplicht is voldaan. Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond hebben inmiddels met makelaarsorganisaties NVM, VBO en VastgoedPRO overeenstemming bereikt over het standaard opnemen van een bouwkundig voorbehoud in de koopovereenkomst. Met dit voorbehoud kan de koop worden ontbonden als uit de bouwkundige inspectie blijkt dat de woning ernstige gebreken vertoont of als de noodzakelijke herstelkosten een afgesproken bedrag te boven gaan. Het model van de koopovereenkomst is in dit verband vernieuwd. De modelovereenkomst bepaalt per 1 februari 2018:

15.1 Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: […] op [datum] uit het rapport van een bouwtechnische keuring uitgevoerd door [naam keurder] blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud een bedrag van € [bedrag], zegge [bedrag], te boven gaan of als aanvullend specialistisch onderzoek wordt aanbevolen. Als de keurder bij onderdelen in het rapport een bandbreedte in de herstelkosten aanhoudt, wordt uitgegaan van het hoogste bedrag.”

Indien partijen afzien van het bouwkundig voorbehoud in de overeenkomst, dan zal de bepaling moeten worden doorgestreept in de overeenkomst. Door de bepaling doorgestreept in de overeenkomst te laten staan, wordt volgens de Minister het bewustzijn van de koper vergroot op de risico’s wanneer partijen zouden afzien van het bouwkundig voorbehoud. Steven Wayenberg, juridisch beleidsadviseur bij Vereniging Eigen Huis, verwacht dat het standaard bouwkundig voorbehoud ertoe zal leiden dat het vaker in de koopovereenkomst zal blijven staan; “Als de koper dit voorbehoud niet wordt gegund, dan is de koper daar zich in ieder geval van bewust en ook van de mogelijke risico’s die dat met zich meebrengt”, aldus Wayenberg.

Op de huidige krappe woningmarkt is het nog maar de vraag of het bouwkundig voorbehoud daadwerkelijk veel in stand zal worden gelaten. Waar de verkoper keuze heeft uit meerdere kopers, zal zijn voorkeur toch al snel uitgaan naar een partij die zich zo min mogelijk rechten voorbehoudt. Hoe dan ook, het nieuwe modelcontract biedt met het bouwkundig voorbehoud een extra bescherming tegen miskopen.

De koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2018) vindt u hier: koopovereenkomst-bestaande-eengezinswoning-(model-2018)

Auteur