Huurkorting

Wat?

Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad duidelijkheid verschaft over de huurkorting waarop huurders van bedrijfsruimte tegenover verhuurders aanspraak kunnen maken hebben indien zij te maken hebben gehad met omzetdaling als gevolg van coronamaatregelen. De Hoge Raad schenkt niet alleen klare wijn, hij geeft ook een rekenvoorbeeld om duidelijk te maken hoe deze korting moet worden berekend.

Waarom?

De Hoge Raad oordeelt dat de coronamaatregelen voor een huurder (en voor een verhuurder) als een onvoorziene omstandigheid moeten worden aangemerkt. Die onvoorziene omstandigheid is gelegen in het feit dat sprake is van ‘een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard’. De huurder kan daarom op grond van de wet (te weten artikel 258 van boek 6 van het Burgerlijk Wetboek) een wijziging van de huurovereenkomst vragen in de vorm van een huurkorting.

Er was in rechtspraak en literatuur ook betoogd dat de coronamaatregelen daarnaast een gebrek zoals bedoeld in de wet (artikel 7: 204 B.W.) vormden waardoor de bedrijfsruimte niet normaal door de huurder kon worden gebruikt. Een dergelijke beperking is, volgens de Hoge Raad, echter niet als een gebrek te kwalificeren.

Formule

Voor de berekening van de huurkorting waarop een huurder die getroffen is door de maatregelen aanspraak kan maken, hanteert de Hoge Raad de volgende formule:

De overeengekomen huurprijs minus het gedeelte van de huur dat aan de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) wordt toegerekend vermenigvuldigd met het percentage van de omzetvermindering verminderd met 50%.

Deze formule komt er in wezen op neer dat huurder en verhuurder, na aftrek van het huurgedeelte van de TVL, de pijn gelijkelijk delen.

Rekenvoorbeelden

De Hoge Raad komt zelf met een rekenvoorbeeld om duidelijk te maken hoe de huurkorting precies moet worden berekend. In overweging 3.3.4 van het arrest wordt in dit verband het volgende opgemerkt:

 “Uitgewerkt aan de hand van fictieve bedragen, waarbij de huurprijs € 4.500, de vaste lasten € 25.000, de TVL € 10.000, de behaalde lagere omzet € 20.000 en de referentieomzet € 100.000 belopen, ziet de berekening er als volgt uit.

1. Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%).
2. Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht.
3. Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend (100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap b resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling.
4. Ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).

Een en ander resulteert in dit voorbeeld in de volgende huurprijsvermindering: (€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080, derhalve 24% van de overeengekomen huurprijs.

Aldus de Hoge Raad. In de praktijk zal boekhouder of accountant aan de hand van dit rekenvoorbeeld de exacte huurkorting eenvoudig kunnen berekenen.

Opmerkingen

1. Het gaat in de uitspraak van de Hoge Raad uitsluitend om zogenaamde 290-bedrijfsruimte, zoals horecapanden, supermarkten en winkels. Aangenomen mag echter worden dat dit ook voor andere bedrijfsruimtes (kantoren, sportscholen, etc.) geldt.

2. De huurkorting ziet, volgens de Hoge Raad, ook op een situatie dat bedrijfsruimtes als gevolg van de coronamaatregelen niet ‘verplicht’ gesloten zijn. Het gaat er om dat de bedrijfsruimte als gevolg van de coronamaatregelen “niet of slechts in geringe mate kan worden geëxploiteerd”. Toeristenwinkels die worden gesloten omdat er geen toeristen zijn vanwege corona, vallen derhalve ook onder de huurkortingsregeling. In de woorden van de Hoge Raad:

“Onder het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van het gehuurde wordt in deze uitspraak ook begrepen dat geen of veel minder publiek in de gehuurde 290-bedrijfsruimte komt als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie.”

3. Het gaat in deze uitspraak om huurovereenkomsten van voor 15 maart 2020 (het beginpunt van de pandemie). Voor overeenkomsten die na 15 maart 2020 zijn gesloten zal van geval tot geval moeten worden beoordeeld of sprake is van onvoorziene omstandigheden.

Advies

Ook hurende ondernemers die hun huur altijd keurig hebben betaald, ondanks de teruglopende omzetten, kunnen op grond van de wet nog een wijziging van de lopende huurovereenkomst vragen. De regeling van de onvoorziene omstandigheden geeft aan dat aan een wijziging terugwerkende kracht kan worden verleend. Uiteraard gelden daarbij wel de normale verjaringsregels (hier: vijf jaar na het ontstaan van het vorderingsrecht). Het is verstandig om in een dergelijke situaties niettemin voortvarend actie te ondernemen.

Vragen?

Mocht u vragen hebben over deze of dergelijke kwesties kunt u terecht bij mevr. mr. Eleonore van Lith (Vanlith@gcmadvocaten.nl) of mr. Marcel Groen (Groen@gcmadvocaten.nl).